תכניות איחוד וחלוקה

איחוד וחלוקה הוא כלי מתוך חוק התכנון והבניה אשר בעזרתו ניתן לבצע שינויים בתוואי ומיקום המגרשים שבמסגרת תכנית בניין עיר.

הסעיף בחוק העוסק באיחוד וחלוקה 62 א (א) (1) מאפשר שהתכנית תהיה בסמכות ועדה מקומית, וזאת בתנאי שאין שינוי בסה"כ הגודל של ייעודי הקרקע הסחירים, למעט הקטנתם לטובת הגדלת מגרשים לצורכי ציבור.

כך ניתן באמצעות איחוד וחלוקה ׳להצריח׳ שטחים, או לשנות את מיקומם באופן המיטבי על פי דעת עורך התכנית והצוות המקצועי בוועדה.

ככל והתכנית עוסקת באיחוד וחלוקה תוך הקטנת שטחי ציבור (מצב לא רצוי לכאורה), התכנית תהיה בסמכות ועדה מחוזית.

למרות היתרונות של איחוד וחלוקה, ישנם גם מורכבויות הנוגעות לבעלויות על הקרקע.

מכיוון ששטחי המגרשים משתנים, משתנות כתוצאה מכך גם הבעלויות של המגרשים ולכן נדרש להבהיר לכל בעל זכות במצב ה'נכנס' (המצב המאושר) מה יהיו זכויותיו במצב ה'יוצא' (המצב המוצע) וזאת באמצעות טבלאות הקצאה ואיזון בהתאם לסוג האיחוד וחלוקה הרלוונטי להלן:

איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים

או איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים

כאשר מדובר באיחוד וחלוקה בהסכמה יש להכין טבלת הקצאות, המגדירה את המצב הנכנס והמצב היוצא של כל בעלי הקרקע. טבלה זו פשוטה באופן יחסי ויכול להכין אותה עורך התכנית/ מודד/ שמאי/ עורך דין ונדרשת חתימת בעלי הזכויות על הטבלה.

כאשר מדובר באיחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים העניינים מסתבכים:

במעמד הגשת התכנית, יזם התכנית נדרש להוכיח שיש אחוז מינימלי של בעלי קרקע שכן מסכימים לתכנית (׳אחוזי חתימה׳), ורק אז תהיה ליזם הזכות להגיש את התכנית (אלא אם כן הועדה המקומית מצטרפת כמגישה ואז אין צורך לעמוד במינימום נדרש). 

לקראת הדיון בתכנית יהיה על השמאי המשמש כיועץ לתכנית להכין ׳טבלאות איזון והקצאה׳ בהתאם לתקן מס' 15 בתקינה השמאית, אשר מראות איפה כל בעל זכות ׳נכנס׳ ואיפה הוא ׳יוצא׳.

 תפקידו של השמאי לאזן את ההקצאות כך ששוויים היחסי של בעלי הזכויות במתחם ישמר ובכך כלל בעלי הזכויות יצאו מרוצים ואף בעל בקרקע לא יצא מקופח כתוצאה מהחלוקה החדשה. 

אך... ישנם פרמטרים רבים שמשפיעים על שוויו של הנכס, זמינות, וכן הלאה וכן הלאה. וכך יכולות להיווצר מחלוקות על השווי היוצא שקבע השמאי. 

ככל והתכנית התקדמה להפקדה, וישנם בעלי קרקע אשר סבורים שקופחו כתוצאה מהחלוקה החדשה, הם יוכלו להגיש התנגדות לתכנית. וככל שמספר בעלי הקרקע גדל כך יכולות לגדול בהתאמה כמות ההתנגדויות לתכנית.

לאחר תקופת ההתנגדויות לתכנית (תקופת ההפקדה) הועדה קובעת דיון לשמיעת המתנגדים ומקבלת החלטה בנושאים שעלו.

לאחר שהתקבלה החלטה בדיון בהתנגדויות, וככל שבוצעו שינויים בעקבות ההחלטה, התכנית מתפרסמת שנית בהליך מצומצם על מנת לאפשר למתנגדים בלבד להתנגד בשנית (לפי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבנייה).

לאחר דיון חוזר וקבלת החלטה קיימת עדיין אפשרות למתנגדי התכנית לערור על החלטת הועדה לסמכות גבוהה יותר אם אינם מרוצים מההחלטה שהתקבלה (הערר מוגש לבית משפט מחוזי).

כמובן שכל ההליך הזה משפיע על זמן אישור התכנית ומסרבל אותה באופן משמעותי...