מה ההבדל בין שטחים גרפיים לשטחים רשומים?

לכל חלקה יש שטח מסוים 'רשום', המופיע בנסח הטאבו.

נקח לדוגמה חלקה בגודל 1000 מ״ר. שטח זה הוא השטח הרשום.  אך אם נקח את מפת המדידה של אותה חלקה, ונמדוד את השטח שלה באופן גרפי בתוכנה, נגלה שגודלה האמיתי שונה במעט. למשל 1005.29 מ"ר, וזהו השטח הגרפי.

הסיבה לכך, היא שהמציאות אינה מדויקת ומידות האורך והרוחב של החלקה לעולם לא יהיו במטרים עגולים. כך למשל אותה חלקה ששטחה הרשום הינו 1000 מ״ר תהיה לצורך הדוגמה באורך 20.14 מ׳ וברוחב 49.93 מ׳, זאת אומרת בגודל של כ-1005 מ"ר, סטייה של כ-5 מטרים מהשטח הרשום.

האם זה תקין?

תמיד תהייה סטייה בין השטח הגרפי לבין השטח הרשום.

סטייה זו הינה תקינה כל עוד שהיא עומדת בתקנות המודדים המאפשרות סטייה של עד כ-3% מהשטח הרשום. כלומר לחלקה שגודלה 1000 מ״ר ניתן שהשטח הגרפי יהיה עד כ- 30 מ״ר יותר או פחות.

נושא הסטייה בין השטח הרשום לבין השטח הגרפי קריטי במיוחד בתכניות איחוד וחלוקה המשנות תוואי מגרשים, וזאת מכיוון שהבעלויות על המגרשים צריכות להרשם על פי החלוקה החדשה. 

כלומר למשל אותה חלקה של 1000 מ"ר שחולקה לשני מגרשים שגודלם 500 מ״ר כל אחד, צריכה להרשם במלואה על הבעלים בהתאם לחלוקה החדשה: מגרש בגודל 500 מ"ר + מגרש שני בגודל 500 מ"ר.

אם נמדוד גרפית את תאי השטח החדשים יצא מצב שאנו ׳ממציאים׳ מטרים או 'מאבדים' מטרים רשומים. מצב זה אינו תקין, ולצורך הסדרה של הנושא יש לבסס את החלוקה החדשה על פי ׳חלוקה אנליטית׳ שמכין המודד.

בחלוקה אנליטית המודד מדייק ומעגל את השטחים (בטווח הסטייה המותרת),

כך שסך השטח הנכנס יהיה זהה בדיוק לסך השטח היוצא. בהתאם לכך נערכת טבלת הקצאה ואיזון על ידי שמאי התכנית, וכך ניתן לרשום בפועל את המגרשים שנקבעו בתכנית.

בתכניות רבות שבהן נרשמו בטבלאות איחוד וחלוקה של התכנית ובטבלה 5 השטחים הגרפיים של תאי השטח במקום שטחים על פי חלוקה אנליטית, נוצר מצב שבו השטח ה'נכנס' (המצב המאושר) אינו זהה לשטח ה'יוצא' (המצב המוצע). במצבים כאלו, על אף שהתכנית אושרה לא ניתן היה לרשום אותה בפועל! ןלשם תיקון הטעות ורישום התכנית בפועל יש צורך להכין תכנית חדשה לתיקון טבלאות איחוד וחלוקה, על מנת לדאוג שסך השטח הנכנס יהיה שווה לסך השטח היוצא.

הפניות:

ראו מתוך 'תקנות המדידות (מדידות ומיפוי), תשע"ו-2016' סעיף 24:

הפרשים מותרים בשטחים

24.    (א)  הפרש השטחים המרבי המותר במ"ר (ΔA) בין השטח הרשום A בפנקסי המקרקעין לבין השטח המחושב על סמך הקואורדינטות שנקבעו לגבולות חלקה יהיה הגדול מבין התוצאות של שתי הנוסחאות שלהלן:

נוסחה 1: ΔA=0.3√A+0.005A;

נוסחה 2: ΔA=0.8√A+0.002A.

          (ב)  עלה ההפרש על הרשום בתקנת משנה (א), יפעל המודד כפי שיורה לו המנהל.