מה זה רישום תלת מימדי?

הרעיון לרישום תלת מימדי נולד כשרצו לחפור את מנהרות הכרמל, כמה מאות מטרים מתחת לבתים שהיו על הכרמל, וכך נוצר צורך לחלק את הבעלויות על החלקה באופן תלת מימדי, כך שבתת הקרקע בעלות אחת ובעל הקרקע בעלות אחרת, וכך התאפשר שימוש יעיל יותר במשאב הקרקע היקר. 

מאז מנהרות הכרמל השימוש ברישום תלת מימדי הולך ונעשה נפוץ ויותר ויותר, למשל בתכניות להתחדשות עירונית. יזם התכנית נדרש לעיתים קרובות להפקיע מהשטח הפרטי לטובת שטח פתוח לטובת הציבור ו׳לפצות׳ את העיר על העצמת הבניה ע״י יצירת מרחב ירוק לשימוש הציבור. בתכנית כזו נדרש לעיתים קרובות להשתמש בתת הקרקע של השטח הפתוח שמופקע לטובת חניון מפאת מגבלות שטח, וכאן נכנס לתמונה הרישום התלת מימדי.

אותו מגרש אשר מוגדר ביעוד שטח ציבורי פתוח מופקע לטובת העירייה ובבעלותה, למעט ׳תיבה׳ שהיא למעשה המגרש התלת מימדי ובו ניתן יהיה לתכנן חניונים לטובת שטח המגורים הצמוד. 

אותה תיבה מוגדרת כ׳גריעה׳ מהחלקה הציבורית אשר מוגדרת על ידי קואורדינטות (x,y,z1) בחלקה העליון וקואורדינות (x,y,z2) בחלקה התחתון. 

לאחר שהתכנית מאושרת ניתן לרשום את החלקות החדשות שנקבעו בתכנית. המגרש תלת ממדי יירשם כחלקה תלת ממדית, באמצעות הכנת תמ"ר (תכנית תלת ממדית לצרכי רישום) כלומר תצ"ר תלת ממדי, ולבסוף ירשם כתת חלקה בנסח הטאבו של החלקה.

למרות היתרונות הרבים, יש בכל זאת כמה קטצ׳ים:

1. מגרש תלת מימדי יכול להקבע רק בתכניות בסמכות מחוזית כאשר מדובר על בעלות פרטית (אם מגרש תלת ממדי אמור להירשם בבעלות של רשות מקומית, התכנית יכולה להשאר בסמכות מקומית).

למשל ניתן להפוך שצ"פ למגרש תלת ממדי, אז תכנית נשארת בסמכות מקומית והרבה יותר קל לקבוע גבהים מדויקים של מגרש תלת ממדי.. וגם טעות בהגדרת המגרש תצריך תכנית מתקנת בסמכות מחוזית! (אלא אם כן ישנה תכנית מחוזית מאושרת אשר איפשרה רישום תלת מימדי).

2. המגרש התלת מימדי צריך לכלול את כל האלמנטים של הבניה בו, כלומר למשל כולל יסודות, אך מאחר והמגרש התלת מימדי נקבע בשלב התכנית כאשר התכנון הוא ראשוני בלבד יש בעייתיות להגדיר גבול מדויק של המגרש. ולכן רצוי וניתן להגדיר גמישות מסוימת.

3. מאחר וברישום תלת מימדי מדובר בנושא חלוקת החלקה לבעלויות שונות (למשל החלקה כולה בבעלות הרשות המקומית והחלקה בתלת מימדית בבעלות דיירי הבניין הסמוך) החלקה צריכה להתבטא גם בטבלאות איחוד וחלוקה שמכין השמאי.

לפרטים נוספים על רישום תלת מימדי ראו מאמר נוסף בבלוג - שם המאמר 'מרכיבים הכרחיים לרישום תלת מימדי'.

המאמר נכתב בעזרת גב' קסניה חסנשין - מנהלת אגף קדסטר תלת ממדי ופרצלציה | חטיבת הקדסטר | המרכז למיפוי ישראל (מפ"י).