מה זו בעצם תב״ע?

המונח תב״ע הינו ראשי תיבות של ׳תכנית בניין עיר׳ או כפי שמופיע בחוק התכנון והבנייה ׳תכנית׳.

לכל מגרש המיועד לבנייה ישנה תכנית שחלה עליו, ובתכנית זו נקבעים כל הפרמטרים לפיהם יתוכנן המבנה המיועד להיבנות: קווי בניין שמסגרתם ניתן לתכנן, מספר קומות, גובה המבנה, שטחי בנייה שניתן לבנות וכן הלאה.

אנו נצטרך להכין ולאשר תב״ע חדשה כאשר ישנם פרמטרים של התכנית החלה על המגרש שאותם נרצה לשנות.

למשל, אם נרצה להוסיף שטחי בנייה (זכויות) להוסיף קומות למבנה, להוסיף שימושים וכן הלאה..

אז איך יודעים מה אפשר לבקש בתכנית?

התשובה לשאלה זו מורכבת מהרבה גורמים אבל בפשטות, ישנה היררכיה של מוסדות תכנון שיכולים לאשר תכנית. ולכן קודם כל יש להחליט לאיזה מוסד תכנוני תוגש התכנית לאישור. 

תכניות נקודתיות למגרש אחד תהיינה לרוב תכניות בסמכות ועדה מקומית שהיא הנמוכה בהיררכיות מוסדות התכנון, והליך אישור בה הוא הקצר מבינהם. 

בחוק התכנון והבנייה מוגדרים כל הנושאים שניתנים לאישור בסמכות מקומית. בנוסף,

יש לקחת בחשבון תכניות מתאר אשר יתכן וחלות על המגרש אשר קובעות מתווה מסוים לכל הישוב, ונותנות מגבלות לשינויים שניתן יהיה לאשר בסמכות ועדה מקומית. כמו כן יש לקחת בחשבון את סביבת המגרש ואופי הבינוי באזור. למשל, בשכונה שבה כל הבתים הם בני 2 קומות לא יאושרו 3 קומות על אף שהדבר בסמכות הועדה המקומית.

החדשות הטובות לגבי תכניות שבסמכות מקומית הן שבשנת 2023 נכנס לתוקפו תיקון לחוק התכנון והבנייה המאפשר תוספת משמעותית של שטחים בסמכות ועדה מקומית. 

על מנת לדעת מה ניתן לבנות יש לנתח את התכניות החלות על המגרש, לנתח את תכנית המתאר במידה וישנה, להבין מהם הפרמטרים לתכנון במגרש הספיציפי, והאם כדאי להגיש תב״ע כדי לנצל את פוטנציאל הבנייה של המגרש במלואו.

דרך נוספת להבין מה ניתן לבנות (ללא תב״ע) מבלי להעזר באיש מקצוע היא להזמין מהועדה ׳תיק מידע׳ למגרש. תיק המידע הינו מסמך המרכז את הנתונים מכל התכניות החלות על המגרש ומתמצת את הפרמטרים לבנייה במגרש.